Jan Bikker di 1Box: “Lo stoccaggio con container ha un grande futuro”.

Di recente abbiamo intervistato Jan P. Bikker della società di self-storage di successo 1Box. Ci parla del suo ingresso nel mondo del self-storage, delle diverse strategie che l’azienda impiega per continuare a crescere e del perché 1Box ha scelto i container Z-Box della USC.

Introduzione

“Ho iniziato a occuparmi di self-storage nel 1999 per la società statunitense Devon Self-Storage. È stata anche una delle prime società di self-storage a operare nei Paesi Bassi. Nel 2006, l’azienda è stata venduta a diverse parti, tra cui City-Box, ed è stato allora che sono diventato coordinatore del franchising. Poco prima dell’acquisizione di City-Box da parte di Shurgard, ho iniziato da solo con quattro proprietà in affitto nei Paesi Bassi.
Nel 2017, quando mi sono imbattuto in un partito finanziario, ho avviato un’attività di self-storage a Rijswijk e Groningen in due locali di mia proprietà. Nel 2019 ho costituito una joint venture con Volta Global, con sede a Miami. Da lì, ci siamo espansi notevolmente nei Paesi Bassi. La scorsa settimana ho aperto la 27esima filiale nei Paesi Bassi e altre sono in arrivo. Noi stessi pensiamo di essere a metà strada in termini di espansione. In tre anni, speriamo di avere circa 50 filiali nei Paesi Bassi”.

Come è entrato nel mondo del self-storage?

“Avevo una laurea in edilizia e avrei potuto rilevare l’impresa di costruzioni di mio padre, ma alla fine ho scelto di non farlo. All’epoca avevo la mia agenzia immobiliare. Ma neanche questo mi rendeva felice. Poi Devon ha cercato un responsabile dello sviluppo per l’Europa, una posizione che riuniva tutte le sfaccettature che possedevo, come l’acume architettonico e la mia esperienza di agente immobiliare con le valutazioni. Da allora, ho visto come il prodotto del self-storage si è evoluto nel corso degli anni e ne sono ancora entusiasta ogni giorno.
Ho visto subito il potenziale di questo tipo di stoccaggio. Poi è andato anche in America per un po’ di tempo per vedere com’era il mercato del self-storage. Lì funziona bene perché ci sono molte grandi città con aree densamente edificate. Se si guarda ai Paesi Bassi con una prospettiva americana, si potrebbe anche pensare al nostro Paese come a una grande città, solo che qui non c’era ancora quasi nessun self-storage.
Dopo gli Stati Uniti, si è assistito all’ascesa del self-storage prima in Inghilterra, logicamente in quanto paese anglosassone, e poi nel nostro paese, anche perché qui si parla bene l’inglese”.

Introduzione all’USC

“USC lo conoscevo già di nome. La prima volta che ho incontrato USC è stato quando 1Box a Hellevoetsluis ha rilevato la filiale di Safe Store Storage. C’erano diversi contenitori USC. Li abbiamo guardati bene e ci siamo entusiasmati. Nel frattempo, abbiamo già degli Z-Box nelle nostre sedi di Utrecht e Breda. Sono previsti anche per la sede di Barendrecht. Con lo Z-Box possiamo sfruttare più metri quadrati di aree esterne”.

Perché 1Box ha scelto i contenitori USC?

“Il self storage ha iniziato a utilizzare i container navali in molti luoghi. Nel Regno Unito, i siti di self-storage composti da 50-100 container sono molto comuni. Ma questi contenitori non isolati soffrono tutti dello stesso problema: la condensa. Questo perché il clima dell’Europa occidentale non si presta all’utilizzo di container non isolati. I contenitori dell’USC non presentano questo problema. Non è nemmeno necessario uno spesso isolamento, purché si controlli la differenza di temperatura. Inoltre, ha un aspetto molto più solido e bello. Anche l’invecchiamento è molto meno visibile. I container marittimi hanno spesso una vita prima di essere utilizzati per il self-storage e quindi presentano spesso molte ammaccature.

Quindi abbiamo già avuto esperienza con l’USC a Hellevoetsluis. a Utrecht, Janus si è occupata dell’allestimento interno ed è stato chiaro fin dall’inizio che avremmo scelto i contenitori per esterni di USC per il riempimento. Il vantaggio dei container USC è che sono più facili da spostare e possono essere distribuiti in modo modulare.
La collocazione dei contenitori è possibile solo con un’autorizzazione, anche se non tutti lo sanno e anche se è possibile rimuoverli facilmente. “In molti luoghi all’aperto, il piano regolatore non consente la collocazione di contenitori”.

Il successo di 1Box

“In 1Box abbiamo messo insieme un’ottima squadra. Questo ci permette di diffondere il nostro modello di business anche in altri Paesi. È chiaro che facciamo le cose in modo diverso, anche meglio, pensiamo, testardi come siamo, e questo si riflette nei numeri.
L’approccio personale è molto più accentuato con noi che con molti altri operatori del mercato. Per quanto riguarda il self-storage, tutti pensano a un luogo fisico dove depositare le cose, il che di per sé ha senso. Tuttavia, noi la vediamo in modo leggermente diverso. Vogliamo soddisfare un bisogno. L’operatore medio di self-storage chiede al cliente: “Di quanti metri quadrati ha bisogno?”. Noi chiediamo: “In cosa possiamo aiutarla?”. Con noi, questo è stato implementato in tutta l’organizzazione. Lo potete trovare sul sito web, nelle applicazioni che gestiamo quando abbiamo un contratto. Su questo punto abbiamo ottenuto un punteggio molto alto con i clienti. Lo facciamo formando quasi quotidianamente i nostri direttori di filiale. Abbiamo un programma molto rigoroso e l’entusiasmo dei responsabili delle filiali è davvero impareggiabile. Significa pensare in modo diverso e presentare in modo diverso.

Inoltre, grazie alla joint venture con Miami, abbiamo a disposizione molte conoscenze e competenze provenienti dall’America, ad esempio pacchetti software per l’indicazione dei prezzi, la determinazione delle posizioni competitive, l’intensità del traffico intorno alle filiali e i dati demografici dell’area intorno alle sedi proposte ed esistenti. Questo ci permette di prendere decisioni di marketing molto migliori o di cercare sedi adeguate per il self-storage. Le sedi ottimali possono essere poche, ma si possono ottimizzare molte cose. Quindi c’è molta conoscenza invisibile dietro il successo di 1Box. Misurare è conoscere”.

Il futuro prossimo del self-storage

“I grandi imprenditori del self-storage vedono che solo il 25% delle persone qui nei Paesi Bassi sa ancora cosa significa self-storage. Se questa percentuale aumenta, crescerà automaticamente anche il numero di utenti. Ciò significa che c’è ancora molto da costruire. Grazie a società come Shurgard e ALLSAFE, che si trovano in posizioni molto visibili e fanno un’ampia pubblicità, la conoscenza del self-storage sta già aumentando notevolmente. Stiamo facendo l’autostop su questo. A proposito, il nostro obiettivo non è diventare il più grande, ma mantenere il terzo posto.

Inoltre, operiamo anche in altri Paesi europei. Abbiamo iniziato in Francia, ora siamo impegnati in Belgio, Germania, Spagna, Italia e Austria. C’è ancora molto spazio per sviluppare ulteriormente la nostra formula. Il nostro modus operandi prevede l’acquisizione di un operatore/società di self-storage locale, che conosce bene le caratteristiche del mercato. Da lì, ci espanderemo ulteriormente”.

Imprenditori che vogliono avviare un’attività di self-storage?

“Se non si tratta di un numero significativo di unità, non lo consiglierei necessariamente. Qui non siamo ancora pronti. In America si riempiono siti con qualche centinaio di contenitori, ma spesso nei climi più soleggiati. Qui le persone preferiscono il carico e lo scarico a secco e scelgono più spesso le unità interne rispetto a quelle esterne. Ma è anche difficile per me vedere il futuro.

Io stesso non lo farei partire ora. Probabilmente riuscirete ancora a riempire le vostre unità la prima volta, ma dopo una media di 1,5 anni, diventerete molto nervosi perché i primi clienti stanno uscendo di nuovo. Per riempire di nuovo il ramo è necessaria una macchina di marketing.

Il self-storage non è un modello d’impresa che si può semplicemente far passare. Per mantenere le unità piene, è necessario fare pubblicità costante fin dall’inizio. Se lo fate solo quando l’esodo è già iniziato, siete quindi arrivati troppo tardi e dovete improvvisamente essere in grado di liberare molto budget per il marketing. Ora abbiamo il vantaggio della grande scala. Il nostro budget di marketing ammonta a diverse tonnellate all’anno, ma possiamo distribuirlo tra tutte le filiali”.